Abogado Experto en Derecho Económico y Urbano.
Universidad Externado de Colombia
En Barranquilla y el
Departamento del Atlántico, el boom de la construcción ha traído consigo todo
un desarrollo de la industria inmobiliaria. Muchas empresas inmobiliarias
parecen competir por obtener la conquista del mercado, pero existe un eslabón
muy débil: El Arrendatario de Vivienda Urbana, quien padece todo un régimen especial impuesto por estas
inmobiliarias.
La Cámara de Comercio
de Barranquilla, aparece registrado en contra del arrendatario y a favor de las
inmobiliarias una “costumbre mercantil” que reza, tal como aparece en su
sitio web (http://www.camarabaq.org.co/item-servicios/costumbre-mercantil/), lo siguiente:
“Costumbres certificadas hasta el momento por
esta Cámara
La Cámara de Comercio de
Barranquilla, para los fines previstos en el numeral 2o. del artículo 190 del
Código de Procedimiento Civil y con base en la facultad que le confiere el
numeral 5o. del artículo 86 del Código de Comercio, certifica las siguientes
Costumbres Mercantiles:
1. En el departamento del Atlántico es costumbre mercantil que un
agente inmobiliario cobre al arrendatario del inmueble una suma especial por
concepto de Gastos de Adjudicación del contrato de arrendamiento, tales como
papelería, asesoría legal, elaboración del mismo y otros conexos, equivalente
al 60% del canon de un mes. (Aprobada en marzo 2 de 2006).”
Al leer la citada
costumbre comercial en Barranquilla, nos preguntamos: es esto legal para el
arrendatario de inmuebles de vivienda urbana?
Para resolver, la
pregunta iniciamos una investigación que arrojó la siguiente información:
Un actor de este
mercado específico, “ARRENDAMIENTOS CONINSA RAMÓN H.” tiene publicado en su
sitio web (http://www.coninsaramonh.com/coninsa/servicios/arrendar-un-inmueble),
una tabla comparativa de las más importantes ciudades capitales del país, de llamadas:
“Tarifa de derechos de contrato por la gestión de consecución del inmueble”,
expresando que:
“El servicio de arrendamiento siempre
genera el cobro de una comisión o derechos de contrato por la gestión de
consecución del inmueble, asesoría, tramite del estudio de crédito y del cierre
del negocio, estas tarifas; están definidas de acuerdo a la costumbre comercial
de cada ciudad:
|
Concepto
|
Arrendamientos en Medellín
|
Arrendamientos en Bogotá
|
Arriendos en Barranquilla
|
Arriendos en Cartagena
|
|
Comisión/ Derechos de contrato
|
20%
|
15%
|
60%
|
20%
|
|
Papelería*
|
$30.000
|
Incluida en derechos de
contrato
|
||
Nota: A estas tarifas debe
sumarse el IVA y serán aplicadas al valor total facturado al Arrendatario por
concepto de canon de arrendamiento. *Tarifa ajustable anualmente.”
Como se observa, en
Barranquilla y el Departamento del Atlántico, las inmobiliarias, cobran a los
arrendatarios de vivienda urbana el exorbitante porcentaje del 60% de dicha
tarifa. Pero porqué cobran un porcentaje tan alto por un concepto que ya ha
sido pagado? A modo de ejemplo tenemos, hay que cancelar una suma en promedio
de $60.000 pesos que cobra la aseguradora por estudiar los documentos y quien en
realidad es la asegurado la que decide el negocio; además se cancela un
promedio entre $30.000 a $60.000 pesos por gastos de papelería, y resulta
además, que el inmueble dado en administración a la inmobiliaria para su
arriendo por parte del propietario, ya le ha cancelado una comisión a la
inmobiliaria para todos los gastos de gestión de arriendo del inmueble.
Sorprendente, esto es un claro ABUSO DE POSICIÓN DOMINANTE que tienen las
inmobiliarias respecto al arrendatario.
Para el caso en
estudio, se puede sostener sin duda alguna que estas inmobiliarias respecto al
arrendatario de vivienda urbana, se encuentran cometiendo conductas prohibidas
por el régimen de competencia, encuadrando su accionar en la tipología
normativa que advierte como digna de reproche “Toda conducta abusiva por parte
de agentes económicos que tengan una posición dominante en el mercado”.
Para un mejor
entendimiento del lector, se tiene que: 1.- Las inmobiliarias en Colombia,
realizaron un acuerdo entre ellas registrado ante las diferentes Cámaras de
Comercio donde han impuesto una “Tarifa”, este acuerdo les otorga una posición
dominante respecto del arrendatario de inmuebles urbanos”. 2.- Ese acuerdo
visto como costumbre comercial por las inmobiliarias es un acuerdo abusivo,
pues existe una normativa legal especial que rige la contratación del
arrendamiento del inmueble urbano, que en ningún acápite establece la tarifa
denunciada. 3.- Estas inmobiliarias son agentes económicos de un mercado
determinado.
Hay que tener algo muy
claro: El contrato de arrendamiento de vivienda urbana, está muy fuertemente
regulado por una ley especial, cual es, la Ley 820 de 2003 que contiene de
manera muy específica todo lo relacionado a dicho contrato y los deberes y
obligaciones que quienes se prediquen arrendadores como las inmobiliarias. Esta
Ley, en ninguno de sus acápites o artículos hace referencia a la denunciada
tarifa, por lo tanto la misma es ILEGAL y por ende dicha exigencia NO SE PUEDE
TENER COMO COSTUMBRE COMERCIAL pues es contraria al Ordenamiento Jurídico.
Definida la ilegalidad
de la tarifa denunciada, de ese 60% que cobran las inmobiliarias en
Barranquilla y el Departamento del Atlántico, apoyadas por la Lonja y Raíz, y
Cámara de Comercio de esta jurisdicción territorial, se resalta que las
conductas de las inmobiliarias encuadran en los numerales 1 y 2 del artículo 47
del Decreto 2153 de 1992 que advierte que son acuerdos contrarios a la libre
competencia:
1.- Los que tengan por
objeto o tengan como efecto la fijación directa o indirecta de precios.
2.- Los que tengan por
objeto o tengan como efecto determinar condiciones de venta o comercialización
discriminatoria para con terceros.
No cabe duda, que
estas inmobiliarias han impuesto ilegalmente una tarifa que además es
discriminatoria para con un tercero denominado: Arrendatario de Vivienda
urbana.
Cabe destacar, que en
ciudades como Barranquilla, estas inmobiliarias tienen un segundo abuso, que es
la imposición de precios según el estrato sin que importe la calidad del
inmueble, solo por el hecho de estar el inmueble ubicado en un estrato.
